德国房价暴涨现在适不适合买房新手如何选房
*小编按：本文作者为德国房地产行业资深从业人员，其对德国房产市场的见解独到且深刻，如果是买房小白一定能从本文中受益良多。早在春秋，《老子》一书即云：”甘其食，美其服，安其居，乐其俗”。
安居乐业，是千百年来中国人最最朴素的生活理想与追求。
很多在德华人朋友工作、签证基本确定后，也便早早购置了房产安定下来。一些有个人投资意识的朋友，除了自住房，更趁着近几年贷款利率位于低点，以极低的首付撬动杠杆，一套套地购置投资房产Kapitalanlage并顺利实现财富自由，不禁让人羡慕不已。
而在疫情期间，德国房价更是一路高歌猛进。根据德国房产门户网站immoscout24最新数据显示，年上半年德国平均自住公寓房价，相比年同期整体价格上涨9%。
该网站基于目前人口向大城市的涌入与现有/计划的在德住房存量分析后得出结论，未来12个月，德国各大城市房产价格平均将再上涨11.5%。
01德国房价，会一直涨下去吗？但与此同时，很多潜在投资者，也开始担心房价是否已经升至高点，有这样的担心其实也不无道理。
毕竟，根据资本主义市场周期震荡的规律，自年至年，德国房价一直处于波动，买房投资很少像如今一样看重房价上涨的收益。
数据来源：摄于《ImmobilienfinanzierungfürSelbstnutzer》
实际上，如果您于年在德购置一套房产，并一直持有到年，其价值甚至减少了0.1%，计算通货膨胀后，在您持有房产的这46年里，其房产总价值甚至缩水达到30%。这也是很多德国人选择终身租房而不是购房的一大原因。
而从年金融危机至今已经长达近15年的房价飞跃式增长，房价达到如今的历史最高点，却是在整个德国历史上都无章可循。
毕竟，房产，从来都不是在德国最佳的投资理财方式。
02买房投资，如今还适合普通人吗？房价屡创新高的环境下，在德买房投资还适合普通人吗？
想回答这样的问题，首先需要明确这样的共识：如果你希望进行买房投资，一定要确保购入的房产在未来价格走势不说依然上涨，至少够保持稳定。
而要尽可能地保证房产不会贬值，选择合适的城市和地段尤为重要，尽可能保证房产位于人口流入地区，也尽可能选择城市核心地段房产。
最近笔者也不时看到一些慕尼黑、法兰中介的项目宣传，明明为城市边缘区，却依然被宣传为好地段，一问，说是驱车半小时内可达市中心…这样非传统核心地区的房产，抗风险能力弱不说，更有难于出租、出手困难等风险。而如果你已经决定在德买房投资，可根据自身风格和预期，选择以下两种投资策略之一：
预期上涨派和空手套狼派
预期上涨派，也称激进派，看重的就是房价上涨的预期。投资也选择房价涨幅空间最大的地区，哪里有可能涨的最凶，就选择在哪里买，而租金回报却不是其看重的重点。他们在房产投资中，选择用信用套取最大的贷款额度，并且敢于向最好的地段出手。
笔者有位朋友，在年，在柏林用几乎全部的贷款能力，在柏林Mitte区购置了两套70平米的房产，在房产增值的过程中，更不断通过抵押房产增值部分，再次套取贷款购置优质地段好房，如今已近十套柏林房产在手，光每月租金都够笔者羡慕的。而如果你并没有这么大的魄力，和笔者一样，也担心房价上涨终有顶点，在如今大环境下又不想错失良机。以下所说的空手套狼派，也称现金流派，可能会更适合。
之所以称其空手套狼，也即是说，我们虽然是自己选房买房，但其实是出租出去，让租客来帮我们“买房”，买房时尽可能地压低本金少做投入，还款时完全实现以租养贷，让租客为我们打工。而如果希望实现以租养贷，整个房产项目的租金回报率Rendite就尤为重要。
租金回报率Rendite通常最简估算公式为=月冷租*10/(房价+附加费)
很多中介公司，在计算时会采用“月冷租*12/房价”的方式，来计算整体回报率，显得回报率看上去会高很多，实际上虽然有一些租金抵税减免政策，实际扣完税后，根本无法达到其宣传的回报率。选择第一个公式获得的结果会更稳妥和准确一些。
目前德国贷款利率依然较低在1%左右，如果每年还款比例Tilgung2%，考虑到未来贷款利率可能上升，租金回报率Rendite至少要达到4%，作为现金流派的投资房，才堪堪能达到合格。
如果
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